Inhalt	6
	Vorwort	18
	Abkürzungs und Literaturverzeichnis	20
	Die wichtigsten Änderungen der WEG Reform auf einen Blick	22
	1 Grundbegriffe des Wohnungseigentums	30
	1.1 Warum Wohnungseigentum?	30
	1.2 Wohnungs und Teileigentum	31
	1.3 Gemeinschaftseigentum	32
	1.4 Sondereigentum	32
	1.5 Welche Auswirkung hat die Zuordnung zum Sonder oder Gemeinschaftseigen tum?	33
	1.6 Wie entsteht Wohnungseigentum?	34
	1.6.1 Bildung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag	34
	1.6.2 Begründung von Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer	35
	1.6.3 Form und Inhalt des Teilungsvertrags und der Teilungserklärung	37
	1.6.4 Grundbucheintragung	39
	2 Nutzung und Gebrauch des Sonder und Gemeinschaftsei gentums	44
	2.1 Regelungsinstrumente	44
	2.1.1 Gebrauch des Sondereigentums	45
	2.1.2 Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums	46
	2.1.3 Grenzen der Nutzung und des Gebrauchs	47
	2.1.4 Verstöße gegen die Nutzungsregelungen	48
	2.1.5 Schadensersatz	50
	2.2 Sondernutzungsrecht	50
	2.2.1 Bedeutung	50
	2.2.2 Inhalt und Grenzen	51
	2.2.3 Begründung von Sondernutzungsrechten	52
	2.2.4 Grenzen	53
	2.2.5 Übertragung von Sondernutzungsrechten	55
	2.2.6 Neuregelung durch § 5 Abs. 4 WEG	55
	2.2.7 Kostentragungsregelung	57
	3 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer	58
	3.1 Rechte der Wohnungseigentümer	58
	3.1.1 Anspruch auf Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums	58
	3.1.2 Rechte des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung	58
	3.1.3 Auskunftsrecht	60
	3.1.4 Einsichtsrecht	60
	3.2 Pflichten der Wohnungseigentümer	61
	3.2.1 Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers und Rücksichtnahmepflicht	62
	3.2.2 Einwirkungspflicht auf Dritte	63
	3.2.3 Duldungspflicht	63
	3.2.4 Inanspruchnahme des Sondereigentums	64
	3.3 Bauliche Veränderungen	65
	3.3.1 Wann liegt eine bauliche Veränderung vor?	65
	3.3.2 Mögliche Rechtsfolgen einer festgestellten baulichen Veränderung	68
	3.3.3 Verhaltenstipps bei baulichen Veränderungen	75
	3.4 Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum	76
	3.4.1 Bauliche Veränderungen durch Mehrheitsbeschluss	76
	3.4.2 Instandhaltungsmaßnahmen	77
	3.4.3 Instandsetzungsmaßnahmen	78
	3.4.4 Modernisierende Instandsetzungen	78
	3.4.5 Modernisierungen	78
	3.4.6 Beschlüsse zu Instandhaltungs und Instandsetzungsmaßnahmen	78
	3.4.7 Beschlüsse zu modernisierenden Instandsetzungen	79
	3.4.8 Mehrheitsbeschlüsse zu Modernisierungen	80
	3.4.9 Zusammenfassung	82
	3.4.10 Kein Individualanspruch	83
	3.4.11 Beschlusskompetenz	84
	4 Lasten und Kosten des Wohnungseigentums	86
	4.1 Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums	86
	4.1.1 Instandhaltung	86
	4.1.2 Instandsetzung	86
	4.1.3 Kosten der sonstigen Verwaltung	87
	4.1.4 Laufende Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums	87
	4.1.5 Sonderumlagen	88
	4.1.6 Instandhaltungsrücklage	91
	4.2 Der Kostenverteilungsschlüssel	97
	4.2.1 Häufige Fehler bei Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels	99
	4.2.2 Verteilung der Heiz und Warmwasserkosten	99
	4.3 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels	100
	4.3.1 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Betriebs und Verwaltungskosten	101
	4.3.2 Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen	105
	4.3.3 Kostenbefreiung	107
	4.3.4 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Unbilligkeit	108
	4.4 Der Wirtschaftsplan	110
	4.4.1 Einnahmen und Ausgaben	111
	4.4.2 Kostenverteilungsschlüssel	111
	4.4.3 Der Einzelwirtschaftsplan	111
	4.4.4 Pflicht des Verwalters zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans	112
	4.4.5 Genehmigung des Wirtschaftsplans durch Eigentümerbeschluss	112
	4.4.6 Fortgeltung des Wirtschaftsplans	113
	4.4.7 Fehlerhafte Wirtschaftspläne – Anfechtungsgründe	113
	4.4.8 Muster eines Beschlusses zur Genehmigung des Wirtschaftsplans	115
	4.5 Die Jahresabrechnung	116
	4.5.1 Einnahmen und Ausgaben nach dem Zu und Abflussprinzip	117
	4.5.2 Verteilungsschlüssel	118
	4.5.3 Gesamt und Einzelabrechnung	118
	4.5.4 Kontenstand	118
	4.5.5 Sonderfälle	119
	4.5.6 Fehlerhafte Jahresabrechnungen	125
	4.5.7 Durchsetzung des Anspruchs auf Jahresabrechnung	126
	4.6 Aufrechnung/Zurückbehaltungsrecht von Wohngeldforderungen	126
	4.7 Die Entlastung des Verwalters	129
	4.8 Die Entlastung des Verwaltungsbeirats	130
	4.9 Begrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung	130
	4.10 Beschlusskompetenz in Zahlungsangelegenheiten	131
	4.11 Wer haftet bei einem Eigentümerwechsel?	132
	4.11.1 Fälligkeitstheorie	132
	4.11.2 Jahresabrechnung nach Eigentümerwechsel	133
	4.11.3 Abrechnungsspitze	134
	4.11.4 Zusammenfassung	137
	5 Die Wohnungseigentümer versammlung	138
	5.1 Wie wird die Eigentümerversammlung einberufen?	138
	5.1.1 Wer darf die Versammlung einberufen?	138
	5.1.2 Wer ist einzuladen?	141
	5.1.3 Form und Frist	142
	5.1.4 Inhalt	143
	5.2 Die Beschlussfähigkeit	146
	5.3 Das Stimmrecht	148
	5.3.1 Das Kopfprinzip	149
	5.3.2 Das Wertprinzip	150
	5.3.3 Das Objektprinzip	150
	5.3.4 Majorisierung	150
	5.3.5 Stimmrechtsausschluss	151
	5.3.6 Stimmrechtsvertretung	154
	5.4 Teilnahme Dritter an der Versammlung	157
	5.5 Wie läuft die Versammlung ab?	160
	5.6 Die Beschlussfassung	163
	5.6.1 Abgrenzung: Beschluss oder Vereinbarung?	163
	5.6.2 Neue Beschlusskompetenzen im Rahmen der WEG Reform	165
	5.6.3 Öffnungsklauseln	167
	5.6.4 Der Mehrheitsbeschluss	169
	5.6.5 Der einstimmige Beschluss	171
	5.6.6 Die schriftliche Beschlussfassung	172
	5.6.7 Der Nicht Beschluss	173
	5.6.8 Positiver und negativer Beschluss	174
	5.6.9 Der Wiederholungsbeschluss	175
	5.6.10 Der Geschäftsordnungsbeschluss	176
	5.7 Die Beschlussfeststellung	177
	5.8 Wann sind Beschlüsse nichtig?	179
	5.8.1 Verstoß gegen gesetzliche Verbote	179
	5.8.2 Sittenwidrigkeit	180
	5.8.3 Fehlende Beschlusskompetenz	181
	5.8.4 Zitterbeschluss Problematik	182
	5.9 Die Versammlungsniederschrift	183
	5.9.1 Inhalt	184
	5.9.2 Form und Frist	184
	5.9.3 Fehlerhafte Niederschrift	187
	5.10 Die Beschluss Sammlung	191
	5.10.1 Inhalt	192
	5.10.2 Zeitpunkt und Form der Eintragung	193
	5.10.3 Einsichtsrecht	193
	5.11 Checkliste Eigentümerversammlung	197
	6 Teilrechtsfähigkeit, Haftung und Insolvenz	200
	6.1 Teilrechtsfähigkeit	200
	6.1.1 Was bedeutet Teilrechtsfähigkeit?	200
	6.1.2 Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für die Wohnungseigentümergemeinschaft?	202
	6.1.3 Individualansprüche der Wohnungseigentümer	204
	6.1.4 Verwaltungsvermögen	205
	6.1.5 Einzelfälle	207
	6.2 Haftung	208
	6.2.1 Wann haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft?	209
	6.2.2 Wann haftet der einzelne Wohnungseigentümer?	209
	6.2.3 Nachhaftung einzelner Eigentümer	211
	6.3 Insolvenz	213
	7 Verwalter und Verwaltungsbeirat	214
	7.1 Wie wird der Verwalter bestellt?	214
	7.1.1 Erstbestellung	215
	7.1.2 Bestellung durch Beschluss	215
	7.1.3 Nachweis der Verwaltereigenschaft	217
	7.2 Verwaltervertrag	218
	7.2.1 Rechtsnatur	218
	7.2.2 Stillschweigender Abschluss	219
	7.2.3 Abschluss durch Beirat	219
	7.2.4 Laufzeit	220
	7.2.5 Inhalt	220
	7.2.6 Vergütung	221
	7.3 Wann kann der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt werden?	223
	7.3.1 Abberufung aus wichtigem Grund	224
	7.3.2 Mehrheitsbeschluss, gerichtliche Durchsetzung, Anfechtung	226
	7.4 Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter?	227
	7.4.1 Innenverhältnis	228
	7.4.2 Vertretung der Wohnungseigentümer	233
	7.4.3 Vertretung der Gemeinschaft	237
	7.4.4 Fehlen eines Verwalters	240
	7.4.5 Weitere Aufgaben und Befugnisse des Verwalters	240
	7.4.6 Auskunftspflicht des Verwalters, Einsichtsrecht der Eigentümer	242
	7.4.7 Herausgabe der Unterlagen	243
	7.5 Haftung des Verwalters	244
	7.5.1 Schadensersatzanspruch der Eigentümer	244
	7.5.2 Haftungsbeschränkungen	246
	7.5.3 Verkehrssicherungspflicht	246
	7.6 Verwaltungsbeirat	248
	7.6.1 Bestellung	249
	7.6.2 Zusammensetzung des Beirats	250
	7.6.3 Aufgaben und Befugnisse	250
	7.6.4 Haftung des Beirats	252
	8 Die vermietete Eigentumswohnung	254
	8.1 Gestaltung des Mietvertrags	256
	8.2 Jahresabrechnung über Wohngeld und Betriebskosten	259
	8.3 Behebung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum	267
	8.4 Modernisierung des Gemeinschaftseigentums	269
	8.5 Veräußerung von Wohnung und Nebenräumen/Garage an verschiedene Eigentümer	270
	9 Das wohnungseigentums rechtliche Verfahren vor Gericht	272
	9.1 Die wichtigsten Änderungen im Überblick	272
	9.1.1 Erkenntnisverfahren nach der Zivilprozessordnung	272
	9.1.2 Beibringungslast für Tatsachen	272
	9.1.3 Die Anfechtungsklage	273
	9.1.4 Anträge	274
	9.1.5 Versäumnis und Anerkenntnisurteile, Erledigung des Rechtsstreits, Klagerücknahme	274
	9.1.6 Anwaltspflicht	275
	9.1.7 Der Verwalter als Zustellungsvertreter	275
	9.1.8 Kostenentscheidung	275
	9.1.9 Die Kostenlast des Verwalters	277
	9.1.10 Streitwert	278
	9.1.11 Berufung/Revision	279
	9.2 Zuständiges Gericht	280
	9.3 Die Anfechtungsklage	282
	9.3.1 Klagebefugnis	282
	9.3.2 Frist zur Klageerhebung	283
	9.3.3 Exkurs: Wiedereinsetzung in den vorigen Stand	284
	9.3.4 Frist zur Klagebegründung	285
	9.3.5 Prozessparteien und Klageantrag	285
	9.3.6 Fehlerhafte Eigentümerbeschlüsse	286
	9.3.7 Anfechtung eines Negativbeschlusses	289
	9.3.8 Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses	290
	9.4 Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen	291
	9.5 Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des teilrechtsfähigen Verbandes	292
	9.6 Klagen der Wohnungseigentümer gemeinschaft wegen Ansprüchen aus einem Vertrag	292
	9.7 Klage auf Abberufung des Verwalters	293
	9.8 Bestellung eines Notverwalters	293
	9.9 Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten	294
	9.10 Einstweiliger Rechtschutz	294
	9.11 Entziehung des Wohnungseigentums	295
	9.12 Protokollberichtigung	297
	10 Checkliste für den Erwerb einer Eigentumswohnung	298
	10.1 Fragen zur Kurzbeurteilung einer Eigentumswohnung/Teileigentumseinheit	298
	10.2 Besichtigung der Eigentumswohnung	300
	10.3 Fragen an den Verkäufer/Hausverwalter vor Erwerb der Eigentumswohnung	305
	10.4 Unterlagen, die vor Erwerb der Eigentumswohnung in Abschrift vorliegen müssen	306
	10.5 Kaufvertrag der Eigentumswohnung	307
	11 Steuern bei Wohnungs und Teileigentum	310
	11.1 Die selbstgenutzte Eigentumswohnung/ Eigenheimzulagengesetz	310
	11.2 Die selbstgenutzte Eigentumswohnung als Baudenkmal und in Sanierungs gebieten	310
	11.2.1 Voraussetzungen des Sonderausgabenabzugs bei selbstgenutzten Baudenkmälern	311
	11.2.2 Die selbstgenutzte Eigentumswohnung im Sanierungsgebiet	312
	11.2.3 Haushaltsnahe Beschäftigungen und haushaltsnahe Dienstleistungen	314
	11.3 Die vermietete Eigentumswohnung/ Teileigentumseinheit	322
	11.3.1 Überschuss Einkünfte/Zufluss0Abfluss0Prinzip	322
	11.3.2 Einnahmen verschieben	322
	11.3.3 Ausgaben verschieben	323
	11.3.4 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung	324
	11.3.5 Werbungskosten	328
	11.3.6 Absetzung für Abnutzung (AfA)	338
	11.3.7 Ermittlung der Gesamtanschaffungskosten/ Gesamtherstellungskosten	339
	11.3.8 AfA0Tabellen	340
	11.3.9 Abschreibung von einzelnen beweglichen Wirtschaftsgütern	343
	11.3.10 Abgrenzung Anschaffungskosten/ Herstellungskosten/Erhaltungsaufwendungen/ anschaffungsnahe Aufwendungen	344
	11.3.11 Vermietung der Eigentumswohnung bzw. der Teileigentumseinheit an nahe Angehörige	353
	11.3.12 Einkunftserzielungsabsicht	355
	11.4 Zinsen und Zinsabschlagsteuer bei der Instandhaltungsrückstellung	359
	11.4.1 Zinseinkünfte aus der Anlage der Instandhaltungsrückstellung	359
	11.4.2 Zinsabschlagsteuer	360
	11.5 Veräußerung der Eigentumswohnung bzw. Teileigentumseinheit im Privatvermögen	361
	11.5.1 Spekulationsgeschäft	362
	11.5.2 Gewerblicher Grundstückshandel	364
	11.6 Bauleistungs- oder Bauabzugssteuer	367
	11.6.1. Der Bauherr	368
	11.6.2 Bauleistungen	368
	11.6.3 Befreiung vom Einbehalt des Steuerabzugs	368
	11.7 Umsatzsteuer	370
	11.7.1 Leistungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer	370
	11.7.2 Optionsmöglichkeit: Vorsteuerabzug	371
	12 Versicherungen	374
	12.1 Feuerversicherung	374
	12.2 Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung	375
	12.3 Weitere Versicherungen der Wohnungseigentümergemeinschaft	377
	12.4 Sonstige Versicherungen	379
	12.5 Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen	380
	Stichwortverzeichnis	381
	Anhang	394
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